相続税の申告で、最も差が出やすいのが「土地評価」です。

「相続税の計算なんて、誰がやっても同じでは？」

そう思われがちですが、実際には 税理士によって評価額が数百万円単位で変わる ことも珍しくありません。

特に土地は、評価方法・減額要素・特例の使い方ひとつで結果が大きく変わります。

そして、その判断をするのが 税理士の経験と姿勢 です。

この記事では、

• なぜ土地評価で差が出るのか
• 失敗しやすいパターン
• 土地評価に強い税理士の見極め方
• 税理士選びで必ず聞くべき質問

を、相続税に不安を感じている方向けに分かりやすく解説します。

相続税の土地評価は「誰がやっても同じ」ではありません

相続税の土地評価は、国税庁のルールに基づいて行われます。

そのため「計算式が決まっている＝結果は同じ」と思われがちです。

しかし実際の土地評価は、

• どこまで評価減要素を拾えるか
• どの特例を、どこまで適用するか
• 税務調査を想定した評価になっているか

といった 判断の積み重ね で成り立っています。

同じ土地でも
「何も考えずに評価する税理士」と
「減額できる可能性を探し続ける税理士」では、結果が違って当然なのです。

相続税の土地評価で実際に起きている3つの失敗

相続税の土地評価は、ちょっとした判断ミスで数十万〜数百万円単位の税額差が出ることもあります。

ここでは、実際の相続現場で多く見られる「ありがちな3つの失敗」を紹介します。

土地を「机上評価だけ」で終わらせたケース

現地を確認せず、地図と路線価だけで評価を終える税理士もいます。

しかし実際には、

• がけ地
• 高低差
• 不整形
• 使いづらい接道

など、現地を見ないと分からない減額要素 が存在することも多いです。

現地確認をしないまま申告すると、本来より高い評価額になるリスクがあります。

減額できた余地に誰も気づかなかったケース

• セットバック部分
• 私道負担
• 貸家建付地
• 小規模宅地等の特例の適用範囲

これらは、相続税に慣れていない税理士ほど見落としがちです。

結果として、
評価額3000万円の土地が、税理士によって2500万円になった事例も実際にあります。

税務調査で評価根拠を説明できなかったケース

土地評価は、税務調査でチェックされやすいポイントです。

評価額を下げること自体は問題ありませんが、
「なぜその評価になったのか」を説明できない と否認される可能性があります。

土地評価に強い税理士は、
評価を下げるだけでなく 説明できる資料作り までを前提にしています。

土地評価に強い税理士と弱い税理士の決定的な違い

同じ土地でも評価額が変わる理由は、税理士の「姿勢の違い」にあります。

ここでは、見極めるための3つの判断ポイントを紹介します。

現地を見に行くか、資料だけで判断するか

土地評価に強い税理士は、原則として 現地確認を重視 します。

一方、弱い税理士は
「時間がない」「そこまでしなくても大丈夫」と
机上評価で終わらせがちです。

評価明細を「出す税理士」と「出さない税理士」

強い税理士は、

• 路線価
• 補正率
• 減額理由

を 評価明細として明確に説明 します。

説明を求めても曖昧な回答しか返ってこない場合、
土地評価に自信がない可能性があります。

税務調査を前提に評価しているか

土地評価に強い税理士は、

• 「調査官にどう説明するか」
• 「どこを突っ込まれやすいか」

を常に意識しています。

単に税額を下げるだけでなく、
調査耐性のある申告 をしてくれるかが重要です。

「顧問税理士がいるのに、相続税で失敗する」理由

法人や個人事業で顧問税理士がいても、
その税理士が 相続税に強いとは限りません。

法人税・所得税と相続税は、まったく別分野です。

• 相続税の申告件数が年に数件
• 土地評価の経験が少ない
• 相続専門を掲げていない

こうした場合、
相続税だけは 別の税理士に依頼・変更 するのも珍しくありません。

相続税の土地評価で税理士に必ず聞くべき質問リスト

税理士選びでは、次の質問を必ずしてみてください。

• この土地、評価を下げられる可能性はありますか？
• 現地確認はされますか？
• 過去に似た土地の評価実績はありますか？
• 税務調査になった場合、立ち会ってもらえますか？
• 評価の根拠資料はどこまで作成しますか？

これらに 具体的に答えられる税理士 は、土地評価に強い可能性が高いです。

土地評価に強い税理士に依頼した場合の費用感

相続税申告の報酬は、
遺産総額の0.5％〜1.0％前後 が一般的です。

土地が多い場合や評価が複雑な場合は、
追加報酬が発生することもあります。

注意したいのは、極端に安い税理士 です。

報酬を抑えた結果、評価が甘くなり、
最終的に税額が高くなってしまっては本末転倒です。

土地評価に強い相続税理士を効率よく探す方法

土地評価に強い税理士を自力で探すのは簡単ではありません。

そこで便利なのが、
相続税に対応できる税理士を無料で紹介してくれる
税理士ドットコム のようなサービスです。

• 相続税対応の実績を事前に確認できる
• 複数の税理士を比較できる
• 土地評価に強い税理士を指定できる

という点で、特に相続税初心者の方には向いています。

まとめ：相続税の土地評価は「税理士選び」で9割決まる

相続税の土地評価は、
単なる計算作業ではありません。

• 評価を下げる視点があるか
• 税務調査まで見据えているか
• 経験と説明力があるか

これらは 税理士選びで決まります。

「相続税の土地評価が不安」と感じているなら、
一人の税理士だけで決めず、必ず比較してください。

早めに動くことで、
取り返しのつかない相続税の失敗を防ぐことができます。

土地評価はやり直しができません。

まずは複数の税理士の話を聞いてから判断しましょう。