不動産投資の税理士費用を抑えつつ、確定申告で確実に還付金を受け取りたい。

そう考えているサラリーマン投資家の方は多いはずです。

しかし、ネットにある「相場表」を見て、「区分マンション1戸だけなのに、5万円も払うのはもったいないのでは?」と手が止まっていないでしょうか。

結論から言えば、物件1戸・家賃年収100万円程度なら、税理士を雇うのは「割に合わない」ケースも確かに存在します。

一方で、年収の高いサラリーマンがプロに依頼することで、支払った費用を大きく上回る「還付金」を手にし、実質プラスになるケースも珍しくありません。

この記事では、都内で不動産投資専門の税理士事務所を運営する山田会計事務所(仮名)の山田税理士への取材をもとに、

• 「確定申告のみ5万円〜」の損益分岐点
• 正直、頼まなくてもいい人の条件
• 税理士費用を払って「手残り」を増やす逆転のロジック

を本音ベースで解説します。

不動産投資の税理士費用「5万円〜」の内訳とリアルな差

サラリーマンが「確定申告だけ(スポット)」を依頼する場合、最低ラインは5万円前後です。

しかし、この金額には明確な「条件」があります。

【5万円〜】で済む人の条件

• 区分マンション1〜2室程度
• 領収書が月別に整理されており、エクセル等にデータ入力済み
• 基本的に「あとは申告書を作るだけ」という整理された状態

山田税理士によると、「5万円という金額は、税理士側の作業時間が5〜8時間程度で済む案件を想定しています。

すでに資料が整っていて、こちらは数字を確認して申告書を作成するだけ、という状態なら、この金額でお引き受けできます」とのことです。

【8万円〜15万円】に跳ね上がる人の特徴

• 1棟アパート所有、または物件数が3室以上
• 領収書が紙袋に入ったまま、未整理で渡す場合
• 融資相談や、法人化のシミュレーション、詳細な節税アドバイスを求める場合

「実際、お客様の半数近くは『とりあえず全部入れておきました』と段ボール箱で資料を持ってこられます。

そこから領収書を仕分けし、経費として認められるかを一つひとつ判断する作業には、10〜20時間はかかります。

この場合、どうしても10万円前後の費用になってしまいます」(山田税理士)

【本音】「正直、この条件なら税理士はいりません」

全ての大家さんに税理士が必要なわけではありません。

山田税理士に聞いた「頼まなくていいケース」は以下の通りです。

物件1戸・家賃年収100万円程度なら、自分でやりましょう

「年間の家賃収入が100万円以下で、区分マンション1戸だけなら、正直、税理士に頼む必要はないと思います。

税理士費用に5万円払うと、キャッシュフローの数ヶ月分が吹き飛びますから。

最近はe-Taxも進化しており、単純な区分マンション1戸の申告なら、会計ソフトを使えば素人でも十分可能です」(山田税理士)

判断の境界線

・自分派:
投資規模が小さい。学習時間が取れる。

節税よりも目先の現金を残したい。

・外注派:
本業の年収が1,000万円を超えている。物件を増やしていく予定がある。

損益通算で確実に税金を取り戻したい。

「年収が1,000万円を超えると、所得税・住民税の税率が高くなります。

このゾーンの方は、経費を1円でも多く計上することで、還付金も大きくなります。

税理士費用を払っても、それ以上にリターンが見込めるため、依頼した方が得になるケースが多いです」(山田税理士)

逆転のロジック:税理士費用を払った方が「手残り」が増える理由

税理士費用を「コスト」ではなく「投資」と考える大家さんは、結果的に得をしています。

「還付金」を最大化するシミュレーション

例えば、年収900万円・区分2戸所有のAさんの場合を比較してみましょう。

税理士は、減価償却費の計算や、見落としがちな経費(セミナー代、旅費、通信費等)を精査します。

「例えば、不動産投資セミナーの参加費や、物件を見に行った際のガソリン代、携帯電話の通信費の按分など、サラリーマン大家さんが見落としがちな経費は意外と多いんです。これらを合わせると、年間20〜30万円の差が出ることも珍しくありません」(山田税理士)

その結果、「税理士代を払っても、それ以上に還付金が増える」という逆転現象が起きるのです。

また、税理士費用自体も「経費」になるため、翌年の税金を下げる効果もあります。

【税理士インタビュー】サラリーマン大家が陥りやすい3つの失敗

山田税理士に、実際に相談に来た方々の「よくある失敗パターン」を聞きました。

1. 減価償却費の計算ミスで数年後に追徴課税

「建物と土地の按分は、素人が最も間違えやすいポイントです。

例えば、3,000万円の区分マンションを購入した際、建物部分がいくらで土地部分がいくらか、という計算を間違えてしまうケースです」

「実際、5年前に自分で申告した方が、税務調査で按分ミスを指摘され、5年分の修正申告と延滞税で100万円近く支払うことになった事例もあります」(山田税理士)

2. 青色申告の承認申請を出していない

「『65万円控除』という最大の武器を、手続き忘れで逃しているケースが多々あります。

青色申告をするためには、開業届と青色申告承認申請書を期限内に税務署に提出する必要がありますが、これを知らずに白色申告をしてしまう方が少なくありません」

「特に、3月15日の確定申告期限だけを気にして、開業後2ヶ月以内という青色申告の期限を見落とす方が多いです。

この場合、最初の1年間は白色申告となり、65万円の控除を受けられません」(山田税理士)

3. 資料不足で税務調査のリスクが高まる

「『とりあえず税理士に任せれば大丈夫』と思っている方がいますが、税理士は魔法使いではありません。

証憑(領収書)がなければ経費にできません」

「特に、現金で支払った経費について、『レシートを捨ててしまった』というケースが多いです。

後から『あの飲食代は物件の下見の時の食事代だったんですが』と言われても、証拠がなければ経費として認められません」(山田税理士)

【判断基準】税理士に「頼む派」vs「自分でする派」比較表

自分はどちらに当てはまるか、チェックしてみてください。

【FAQ】よくある質問

Q1. 税理士費用の相場はいくらですか?

A. 確定申告のみ(スポット)の場合、5万円〜15万円が相場です。

• 区分マンション1〜2室、資料整理済み:5万円〜7万円
• 1棟アパート、または3室以上:8万円〜12万円
• 資料未整理・顧問契約あり:10万円〜15万円

ただし、これはあくまで確定申告のみの金額です。

顧問契約(月次)を結ぶ場合は、月額1万円〜3万円+確定申告費用がかかります。

Q2. いくらから税理士に依頼すべきですか?

A. 年収800万円以上、または物件2戸以上が目安です。

山田税理士によると、「年収800万円を超えると所得税率が23%になるため、経費の精査による還付額も大きくなります。

また、物件が2戸以上になると、減価償却や経費の按分が複雑になるため、税理士に依頼した方が安心です」とのことです。

逆に、年収500万円以下で区分マンション1戸のみの場合は、会計ソフトを使って自分で申告した方が経済的です。

Q3. 税理士費用は経費になりますか?

A. はい、全額経費として計上できます。

不動産所得の確定申告にかかった税理士費用は、「租税公課」または「支払手数料」として経費計上できます。

つまり、税理士費用を払った年の翌年は、その分が経費になるため、税金がさらに下がることになります。

Q4. 顧問契約とスポット契約、どちらがいいですか?

A. 物件3戸以下ならスポット、4戸以上なら顧問契約がおすすめです。

「スポット契約は年1回の確定申告時のみの依頼ですが、顧問契約は毎月の記帳代行や節税相談が含まれます。

物件が増えてくると日々の記帳作業も大変になるため、月次で税理士にチェックしてもらった方が楽ですし、節税の精度も上がります」(山田税理士)

ただし、顧問契約の場合は年間トータルで20万円〜50万円ほどかかるため、投資規模が小さいうちはスポット契約で十分です。

Q5. 税理士を変更することはできますか?

A. はい、いつでも変更可能です。

税理士との契約に「縛り」はありません。

サービスや費用に不満があれば、いつでも別の税理士に変更できます。

ただし、確定申告の直前(2月〜3月)に変更すると、新しい税理士が対応できない場合もあるため、変更するなら年末までに済ませるのがベストです。

Q6. 税理士に依頼すれば税務調査は来ませんか?

A. いいえ、税理士に依頼しても税務調査が来る可能性はあります。

ただし、「税理士が申告書を作成していると、税務署側も『きちんと確認されている』と判断するため、調査に入られる確率は下がります。

また、万が一調査が入った場合も、税理士が立ち会ってくれるため、素人が一人で対応するよりも圧倒的に安心です」(山田税理士)

まとめ:失敗しない税理士の探し方

サラリーマン不動産投資において、税理士はあなたの利益を最大化するパートナーです。

• まずは「不動産に強い」税理士に絞る
• スポット(確定申告のみ)でいくらになるか見積もりを取る
• 還付金のシミュレーションを提示してくれるか確認する

もし「周りに不動産に詳しい税理士がいない」という場合は、上場企業が運営する[税理士ドットコム]を活用するのが最も効率的です。

無料で複数の税理士から見積もりを取得できるため、まずは「自分の物件数ならいくらで受けてもらえるか?」をチャット感覚で聞いてみることから始めてみましょう。

適切な税理士のサポートを受けることで、税務の悩みを解決し、不動産投資の収益性を向上させ、長期的な資産形成を成功させましょう。